Investissement locatif: comment réussir du premier coup

Petite introduction

L'investissement sur l'immobilier de résidence consiste à s'offrir un local afin de le louer afin de générer des revenus supplémentaires et de se composer un portefeuille.

L'économie d'impôt résultant de l'investissement peut être améliorée par des avantages fiscaux qui réduisent pas mal l'impôt sur le revenu. En effet, en échange d'une promesse de location, le législateur ou le gouvernement permet aux imposables de bénéficier de déductions fiscales. Les projets d'exonération fiscale adaptés profitent à tout imposable qui paie des impôts, car ils peuvent être utilisés afin de bénéficier d'un local à taux réduit. L'investissement locatif est le seul instrument permettant de bâtir un patrimoine financé à crédit, dont les trois quarts sont payés par le locataire et un quart par des économies d'impôts. Il existe différents types d'instruments d'investissement locatif , dont le Malraux, le Censi Bouvard et le Pinel.

Jouer avec un placement locatif permet d'agrandir en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l'achat amorti , d'un complément de revenu important. À condition de faire les bons choix.

Au cas où vous désirez plus d'informations sur un placement locatif, vous pouvez voir un conseiller en placement rapidement.

1. Investissez dans un bien immobilier en fonction de votre emplacement et du marché.

Choisissez une commune dont la démographie est en augmentation, où les transports publics sont adéquats et où les entreprises sont au service de la communauté. Vérifiez la proximité d'écoles ou même d'universités avant d'acheter un appartement de quatre pièces, par exemple, afin de pouvoir le proposer à une famille ou à des étudiants en colocation.

Consultez en ligne les listes de locals disponibles et le prix de leur location . Une propriété annoncée à un prix exorbitant sera plus difficile à louer qu'une autre, et ses habitants partiront dès que possible. Tenez compte de l'économie locale et des principales industries situées à proximité.

Comme sur tout placement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de situation du bien : il doit s'agir d'un emplacement où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes sur certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

2. Achetez un local c'est avant tout un placement

Ne faites pas intervenir votre affect sur la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif afin derait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un placement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le local plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas sur une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d's'offrir, afin de vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos placements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des placements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs sur le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière d'investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien s'offrir !

4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un placement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces locals, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l'investissement adapté en prenant compte des risques possibles (notamment sur l'investissement sur l'ancien, des travaux sont habituellement à prévoir).

5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Le bailleur doit demander des documents spécifiques afin de minimiser les risques et de faire un choix éclairé lorsqu'il recherche le locataire « parfait » qui paiera son loyer à temps et qui n'endommagera pas la propriété.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution afin de l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s'il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des locals proposés à l'investissement, 1/3 en locals sociaux et le tiers restant en résidences principales).

6. Confiez votre bien en gestion à une agence

L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d'éventuelles créances . Des avantages qui compensent largement les honoraires qu'elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

7. Souscrivez une garantie

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre placement.

Vous devez souscrire une Garantie Locative afin de chaque local que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter afin de une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu'à 70 000 € par local, et les détériorations jusqu'à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d'assurance et prévoyez d'y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.

Conclusion

L'investissement locatif est une étape importante sur l'élaboration d'un patrimoine. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, l'investissement locatif sera afin de vous un complément de revenu garanti.

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